Hipoteka - nie taka straszna jak ją malują

  • Autor wpisu: Krzysztof Zalewski
Od czego powinniśmy zacząć?
Przede wszystkim od odpowiedzi na pytanie, czy mieszkanie z hipoteką w ogóle można sprzedać? 
Odpowiadamy - TAK, mieszkanie, na które ktoś wziął kredyt MOŻNA SPRZEDAĆ i wcale nie trzeba banku o zgodę pytać (nie wiem kto rozpowiada takie rzeczy, ale często klienci zadają to pytanie: „skąd będę wiedział, że bank pozwoli temu Panu sprzedać mieszkanie?!”).
Mieszkanie, mimo że kupione na kredyt jest własnością osoby, które je nabyła, bank jedynie posiada zabezpieczenie w księdze i faktycznie, do sprzedaży wymagany jest dokument, z którego wynika jaka kwota pozostała do spłaty, ale nie jest to zgoda na sprzedaż. Kolejna rzecz jaką trzeba sobie wyjaśnić to procedura sprzedaży mieszkania. Często klienci powtarzają jak mantrę „nie będę spłacał niczyich długów”.
Z przykrością stwierdzam, że to niestety jedyna bezpieczna metoda zakupu takiego mieszkania. Dlaczego? Dlatego, że gdyby klient kupujący wpłacił kwotę pozostałą do spłaty bezpośrednio na konto właściciela, nie ma ŻADNEJ pewności, że właściciel ten kredyt spłaci. Jeśli chce mieć tą pewność, to stety niestety będzie musiał „Czyjś dług spłacić”.

Jak się to odbywa?

Na podstawie zaświadczenia z banku, z którego wynikać musi wysokość zobowiązania (wraz z należną prowizją za wcześniejszą spłatę, o ile takowa się bankowi należy), rachunek techniczny, na który ma nastąpić spłata (tu raz jeszcze powtórzę, że kwota pozostała do spłaty na rzecz banku powinna zostać wpłacona na specjalny rachunek techniczny z którego bank zamknie kredyt, (WŁAŚCICIEL NIE MA DO TEGO KONTA DOSTĘPU), informacja potwierdzająca, że bank zwolni hipotekę po całkowitej spłacie (a w zasadzie, że wyda dokumenty do wykreślenia hipoteki, ale do tego wrócimy później), a także informacja, że bank nie zastąpił, ani nie zastąpi wierzytelności inną wierzytelnością. Jeżeli już zaświadczenie z wszystkimi powyższymi informacjami mamy w ręku możemy udać się do notariusza celem zawarcia umowy końcowej. Jeśli nabycie dokonywane jest z kredytu to zanim dojdzie do umowy końcowej warto zawrzeć umowę przedwstępną (w tym momencie zaświadczenie o wysokości zadłużenia potrzebne nie jest, ale warto poprosić właściciela o okazanie do umowy przedwstępnej harmonogramu spłaty, tak, abyśmy mogli oszacować kwotę pozostałą do spłaty). Dodatkowo jeśli mieszkanie obciążone hipoteką jest kupowane z kredytu należy pamiętać, że bank kupującego może zażądać zaświadczenia o wysokości zadłużenia na dowolnym etapie, więc warto dodać zapis w umowie przedwstępnej, który będzie obligował sprzedającego, aby ten zorganizował dokument w ciągu 14 dni od momentu, w którym bank kupującego zażąda pisma. Zdarzało się tak, że z umowy przedwstępnej jednoznacznie nie wynikało kiedy sprzedający jest zobligowany do dostarczenia dokumentu i przez to powstawał impas w procesie kredytowym, często prowadząc do niepotrzebnych sporów i nerwów.

W przypadku umowy końcowej i zakupu mieszkania obciążonego hipoteką przez klienta gotówkowego sytuacja jest o tyle prosta, że wystarczy dokonać dwóch przelewów. Jeden do banku na rachunek techniczny wskazany w zaświadczeniu, które zostało obszerniej opisane powyżej.
Drugi przelew idzie bezpośrednio do właściciela (cena-kredyt=właściciel).
Tu należy zwrócić uwagę, aby kwotę, która powinna być spłacona do banku lekko zawyżyć (ze względu na odsetki) oraz dopytać w banku czy z tytułu przedterminowej spłaty kredytu bank nie zażąda od sprzedającego prowizji. W tym przypadku koniecznie należy kwotę wpłacaną do banku na rachunek techniczny powiększyć o kwotę prowizji należną za wcześniejszą spłatę. Jeśli o tym zapomnimy właściciel będzie zobowiązany do dopłaty prowizji na rachunek techniczny (chyba, że bank ma w polityce pobieranie prowizji z konta osobistego, przy czym aby zamknąć kredyt należy zapewnić na tym koncie odpowiednie środki, dlatego sugerujemy, aby pójść najprostszą i najbardziej bezpieczną ścieżką i powiększyć kwotę wpłacaną na rachunek techniczny o kwotę prowizji). Tu obowiązki kupującego się w zasadzie kończą i główne skrzypce zaczyna grać sprzedający bowiem musi wystąpić do banku o przedterminową spłatę kredytu oraz wydobyć z banku dokumenty do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

UWAGA! UWAGA!
Po wydobyciu dokumentów do wykreślenia z księgi wieczystej właściciel JEST ZOBLIGOWANY do przekazania tych dokumentów kupującym, przyjęło się, że z racji tego, że hipoteka należy do niego, a wykreśla ją kupujący łącznie z dokumentami do wykreślenia hipoteki przekazywane jest również 100 zł, bo tyle kosztuje wykreślenie hipoteki w sądzie. Co jest istotne w tym co napisałem powyżej to fakt, że TO KUPUJĄCY WYKREŚLA HIPOTEKĘ, nie sprzedający. Często sprzedający, którzy chcą być mili i uprzejmi dla nowego właściciela, udają się do sądu by odciążyć zabieganych kupujących i tym sposobem sprawiają im tylko DUŻY PROBLEM!
Dlaczego spytacie? Przecież to takie wygodne dla kupującego :) w tym przypadku jednak jest to niezgodne z prawem, albowiem w przypadku gdy to „stary” właściciel złoży wniosek o wykreślenie hipoteki sąd ten wniosek odrzuci, gdyż nie ma on prawa składać wniosków dla nieruchomości, która przestała być jego własnością.
W przypadku klientów, którzy nabyli mieszkanie za gotówkę to jeszcze pół biedy. wydobędą dokumenty raz jeszcze i złożą tym razem poprawnie, ale co w przypadku gdy klient kupuje mieszkanie na kredyt?
Rozpatrzenie wniosku w dużych miastach trwa od pół roku, nawet do roku, w związku z tym, kupujący dopiero po roku zorientuje się, że hipoteka poprzedniego właściciela nie została wykreślona, a on nadal będzie musiał płacić ubezpieczenie pomostowe (często zwiększające ratę kredytu w sposób znaczący nawet o kilkaset złotych). Zachodzi więc konieczność ponownego skontaktowania się ze sprzedającym i poproszenie go o wydobycie dokumentów raz jeszcze (co bywa niewykonalne w przypadku ludzi, którzy wyjechali na stałe zagranicę).
Jak w takim razie zabezpieczyć się na tę ewentualność?
Można udzielić w akcie notarialnym pełnomocnictwa od sprzedającego dla kupującego, do załatwienia spraw związanych z zamknięciem hipoteki oraz wydobycia dokumentów do wykreślenia hipoteki. Najczęściej takie pełnomocnictwo nadane w akcie notarialnym sprzedaży załatwia nam sprawę zamknięcia hipoteki w sposób właściwy.

Jak widzicie proces jakim jest sprzedaż mieszkania z hipoteką może przysporzyć parę błędów zarówno po jednej jak i po drugiej stronie transakcji, w związku z tym, jeśli chcielibyście ustrzec się błędów chętnie pomożemy czy to w procesie zakupu takiego mieszkania, czy to w procesie sprzedaży.

Pamiętajcie, że na szczęście jest TREVO! 


Pozdrawiam,
Krzysztof Zalewski