Wstęp
Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się dynamicznie, a wraz z nim rośnie liczba transakcji o złożonym charakterze prawnym. Jedną z sytuacji, które budzą najwięcej pytań, jest sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością. To zagadnienie nie jest marginalne – w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie wiele starszych mieszkań sprzedawanych jest właśnie z dożywotnią służebnością mieszkania.
Wielu właścicieli obawia się, że sprzedaż takiej nieruchomości jest niemożliwa. W praktyce jednak nie tylko jest możliwa, ale przy odpowiednim podejściu – także szybka i bezpieczna. Wystarczy znać zasady, przygotować dokumenty i zadbać o wsparcie specjalistów.
Co to jest służebność i jak działa?
Definicja w świetle prawa
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia określonej osobie korzystanie z nieruchomości w sposób ograniczający właściciela. Uregulowana jest w art. 285–305 Kodeksu cywilnego.
Najczęściej spotykane są dwa rodzaje:
- Służebność osobista (np. dożywotnie zamieszkiwanie) – dotyczy konkretnej osoby, zwykle ustanawiana w umowie darowizny albo sprzedaży. Wpisana do księgi wieczystej wiąże każdego nowego właściciela.
- Służebność przesyłu – daje przedsiębiorcy prawo do korzystania z nieruchomości, np. w celu poprowadzenia sieci energetycznej, kanalizacyjnej czy gazowej.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone służebnością?
Tak – sprzedaż jest prawnie dopuszczalna. Księga wieczysta ujawnia obciążenie, a kupujący musi zaakceptować jego istnienie. Z tego względu takie mieszkania często kupują:
- inwestorzy (liczący na niższą cenę i przyszłą wartość po ustaniu służebności),
- osoby prywatne poszukujące tańszych ofert w Gdańsku czy Sopocie.
Jednocześnie trzeba pamiętać, że cena takiej nieruchomości jest zazwyczaj niższa nawet o 20–40%, co wynika z ograniczonego prawa dysponowania lokalem.
Jak sprzedać mieszkanie ze służebnością – krok po kroku?
1. Analiza księgi wieczystej
Sprawdź, czy służebność jest wpisana do działu III księgi wieczystej. To kluczowe, aby móc rzetelnie przedstawić sytuację kupującemu.
➡️ Przykładowe oferty mieszkań w Gdańsku możesz sprawdzić tutaj.
2. Rozmowa ze służebnikiem
Najlepszym rozwiązaniem jest uzyskanie dobrowolnego zrzeczenia się służebności.
- Wystarczy oświadczenie złożone przed notariuszem,
- dokument ten staje się podstawą do wykreślenia wpisu w księdze wieczystej.
➡️ W niektórych przypadkach możliwa jest także zamiana służebności na rentę – na mocy ugody lub wyroku sądu.
3. Przygotowanie dokumentacji
Niezbędne będą:
- aktualny odpis księgi wieczystej,
- dokumenty ustanawiające służebność,
- zgoda służebnika (jeśli rezygnuje z prawa),
- umowa sprzedaży sporządzona w kancelarii notarialnej.
4. Profesjonalne wsparcie
Sprzedaż mieszkania ze służebnością wymaga doświadczenia i znajomości prawa. Błędy formalne mogą skutkować odrzuceniem wniosku w sądzie lub problemami po sprzedaży.
Biura takie jak Trevo Nieruchomości w Gdańsku pomagają klientom:
- zweryfikować dokumentację,
- znaleźć nabywcę gotowego zaakceptować obciążenie,
- przeprowadzić transakcję w sposób bezpieczny.
➡️ Jeśli rozważasz szybką sprzedaż, sprawdź opcję sprzedaży mieszkania w 1 dzień.
Jak służebność wpływa na cenę mieszkania?
- Służebność osobista – obniża wartość najbardziej, bo nabywca nie może swobodnie korzystać z lokalu.
- Służebność przesyłu – jej wpływ jest mniejszy, o ile nie ogranicza bezpośrednio korzystania z mieszkania.
- Dożywocie – często powoduje największe trudności, bo wiąże się z obowiązkami wobec służebnika (utrzymanie, opieka).
W Gdańsku i całym Trójmieście nieruchomości ze służebnością osobistą mogą być nawet o 30% tańsze.
Ryzyka, o których warto pamiętać
- Powrót służebnika – osoba, która zrezygnowała z zamieszkiwania, może nagle wrócić i domagać się prawa.
- Problemy z wynajmem – lokal obciążony służebnością nie zawsze można wynająć.
- Spory rodzinne – jeśli służebnikiem jest członek rodziny, konflikt może przerodzić się w wieloletnie postępowania sądowe.
Najczęstsze pytania i odpowiedzi
Czy bank udzieli kredytu na mieszkanie ze służebnością?
Często nie – banki traktują takie nieruchomości jako obciążone ryzykiem.
Czy służebność wygasa po śmierci służebnika?
Tak, w przypadku służebności osobistej. Wówczas właściciel może złożyć wniosek o wykreślenie wpisu.
Czy można sprzedać mieszkanie z dożywociem?
Tak, ale nabywca przejmuje wszystkie obowiązki wobec dożywotnika.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania ze służebnością nie musi być przeszkodą. To proces wymagający znajomości prawa i dokładnego przygotowania, ale z pomocą profesjonalistów można go przeprowadzić sprawnie.
- Sprawdź księgę wieczystą i rodzaj służebności.
- Rozważ zrzeczenie się prawa przez służebnika.
- Pamiętaj, że cena nieruchomości będzie niższa.
- Skorzystaj z pomocy notariusza i biura nieruchomości.
Dzięki odpowiedniemu podejściu możliwe jest znalezienie nabywcy i przeprowadzenie transakcji bez ryzyka.
➡️ Skontaktuj się z Trevo Nieruchomości lub zadzwoń: tel. +48 791 350 400, aby uzyskać wsparcie w sprzedaży mieszkania obciążonego służebnością.
